تعليمات "قرض شراء عقار" لتمويل شراء عقار سكني أو تجاري (جاهز أو على الهيكل)
يمنح المصرف التجاري السوري "قرض شراء عقار" لتمويل شراء عقار سكني أو تجاري (جاهز أو على الهيكل) وفق مايلي:
- يمكن قبول شريك تسديد واحد فقط للقرض.
- يمكن قبول شريك ملكية واحد فقط للقرض.
- نسبة التمويل: 60% من تقييم العقار كحد أقصى.
- الحد الأقصى للقرض: 100 مليون ل.س.
- مدة القرض: لا تتجاوز 20 سنة.
- فائدة القرض للعقار السكني: 10% لمدة أقصاها عشر سنوات.
11% لمدة أقصاها خمسة عشر سنة.
12% لمدة تزيد عن خمسة عشر سنة.
- فائدة القرض للعقار التجاري: 13%.
- الفائدة سنوية على الرصيد المتناقص للقرض
- التسديد على أقساط شهرية بالبطاقة المصرفية أو عن طريق الفروع.
- يحق للمصرف تعديل معدل الفائدة العقدية على القرض في حال طرأ تغيير على أسعار الفوائد، وفق ما تقتضيه مصلحة المصرف وبما ينسجم مع الأعراف السائدة في السوق السورية، على أن يتم إعلام المتعامل أصولاً.
- يستحق القسط الأول في نهاية الشهر التالي لشهر تفعيل القرض.
- تطبق فائدة التأخير المعمول بها في المصرف عند عدم تسديد أي قسط مستحق.
- عند التأخر عن تسديد قسطين متتاليين تبدأ الملاحقة الإدارية بالاتصالات وإرسال الإنذارات للمتعامل، وتبدأ الملاحقة القضائية والقانونية عند استحقاق القسط السادس.
- يمكن التسديد المسبق لقسط أو عدة أقساط في أي فرع من فروع المصرف التجاري السوري.
- الاستعلام لدى مصرف سورية المركزي عن تصنيف ديون المتعامل في حال تجاوز القرض المطلوب المبلغ المحدد من قبل مصرف سورية المركزي لإجراء الاستعلام.
- عدم منح المتعاملين المصنفين حسب استعلام المركزي مرحلة ثانية أو ثالثة سواء لدى مصرفنا أو المصارف الأخرى.
- الحد الأقصى لعمر المتعامل وشريك التسديد لا يتجاوز 65 عاماً في نهاية مدة القرض.
- في حال رغب المتعامل بتصفية القرض قبل تاريخ استحقاقه (في أي فرع من فروع المصرف التجاري) يتم استيفاء الفوائد العقدية لنهاية السنة العقدية الجاري فيها التصفية.
- في حال رغب المتعامل الممنوح تسهيلات مصرفية الحصول على هذا القرض من فرع آخر، يشترط موافقة مدير الفرع الأول (فرع التسهيلات) حيث يحال له البريد العام لطلب القرض ليوضح بحاشية عن وضع المتعامل بالتسهيلات الممنوحة ويكتب في الحاشية صراحةً أنه لامانع من قبول طلب المتعامل.
- يتعهد المقترض بعدم بيع العقار إلاّ بعد تسديد المبلغ المتبقي من القرض وتصفيته بالكامل.
- لا يمكن للمقترض الحصول على أكثر من قرض شراء عقار سكني أو تجاري إلا بعد تسديد كامل القرض السابق سواء كان التسديد لنهاية أجله أو قبل ذلك.
- يجب أن يتم التوقيع المشترك (من قبل المقترض وشريك التسديد) على عقد القرض والتعهد بالتكافل والتضامن على كافة الأموال المنقولة وغير المنقولة بين المتعامل وشريك التسديد.
- يجب أن يتم التوقيع المشترك بين المقترض وشريك الملكية على عقد الرهن.
- يمنع تمويل شراء عقار بين الفئات التالية 1-(بين الأزواج)، 2-(بين الوالدين مع الأبناء).
- يمكن نقل ملكية العقار بين المقترض وأي من:(زوج أو زوجة، ابن، ابنة، أب، أم، أخ، أخت، حفيد، حفيدة، شريك التسديد).
- يمكن قبول شريك الملكية لأي من الفئات التالية: (زوج أو زوجة، ابن، ابنة، ، أب، أم، أخ، أخت، حفيد، حفيدة).
- لا يقبل القرض إلا بشراء كامل الحصة السهمية للعقار.
- بعد فراغ العقار للمقترض لا يجوز إشغال العقار من الغير أو تأجيره لشخص آخر دون موافقة المصرف.
- يجب أن لاتتجاوز مهلة الفراغ عن شهرين وإلاّ يعتبر طلب القرض لاغياً.
- يحق الاقتراض لأي شخص طبيعي سوري ومن في حكمه حصراً ممن ينتمون للفئات التالية:
- موظف قطاع عام: مثبت على الملاك منذ سنة، أو مثبت حالياً على أن يكون مضى على مباشرته في القطاع العام سنة كاملة على الأقل.
- موظف قطاع خاص: مسجل بالتأمينات الاجتماعية لـمدة 5 سنوات متواصلة (على أن يتم تمويله بنسبة لاتتجاوز50% من تقييم العقار كحد أأأأأقصى).
- أصحاب المنشآت والفعاليات والمهن الحرة والحرف: لمن لديه سجل تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي منذ مدة لا تقل عن سنة واحدة.
- أصحاب التراخيص الإدارية على أن تتوفر الشروط التالية:
- أن يكون ترخيص دائم (غير مرتبط باستثمار لفترة مؤقتة).
- حاصل على الترخيص منذ مدة لاتقل عن سنة واحدة.
- أصحاب المهن العلمية المنتسبين للنقابة منذ مدة لا تقل عن سنة.
- المتقاعدين.
- العسكريين.
ثبوتيات التعريف:
- البطاقة الشخصية للمقترض، وشريك التسديد/الملكية، ومالك العقار.
- سند إقامة حديث للمقترض وشريك التسديد/الملكية (صادر منذ أقل من 3 أشهر).
- وثيقة غير محكوم للمقترض وشريك التسديد /الملكية (تطلب للأشخاص غير العاملين في الدولة).
- بيان عائلي لكل من المقترض، وشريك الملكية.
ثبوتيات الدخل للمقترض وشريك التسديد في حال كان:
- موظف قطاع عام:
- بيان راتب مختوم يتضمن تاريخ المباشرة، والتثبيت للمتعامل، ومبين فيه أن المتعامل عاملاً دائماً.
- تعهد موقع ومختوم من محاسب الإدارة أو المسؤول المالي للجهة التي يعمل بها، يتعهد بموجبه بأنه في حال تقاعس المتعامل الذي يتبع لمؤسسته عن تسديد أي قسط سيقوم بالاقتطاع من راتبه والتحويل للمصرف بناءً على طلب المصرف. كما يتعهد بأنه في حال انتقال المتعامل إلى أية جهة أخرى سيقوم بإعلام المصرف ومحاسب الإدارة أو المسؤول المالي للجهة الجديدة بالالتزامات المترتبة وبوجوب التعهد باقتطاع القسط من الراتب وتسديده بناءً على طلب المصرف.
- موظف قطاع خاص:
- مسجل في التأمينات لمدة لا تقل عن خمس سنوات دون انقطاع.
- بيان راتب شهري من الشركة الخاصة التي يعمل بها يتضمن تاريخ المباشرة.
- بيان راتب من التأمينات الاجتماعية يتضمن تاريخ التسجيل بالتأمينات مع الراتب التأميني.
- تعهد موقع ومختوم من المسؤول المالي في الجهة التي يعملون بها يتعهد بموجبه بأنه في حال تقاعس أي من المتعاملين الذين يتبعون لمؤسسته عن تسديد أي قسط سيقوم بالاقتطاع من رواتبهم والتحويل للمصرف بناءً على طلب المصرف.
- يتعهد المقترض عند طلب القرض بأنه في حال انتقل إلى جهة أخرى يلتزم بتقديم تعهد موقع ومختوم من المسؤول المالي للجهة التي ينتقل إليها مماثل للتعهد المذكور في البند السابق.
- العسكريين: بيان راتب حديث (صادر منذ أقل من شهر).
- المتقاعدين: بيان راتب (صادر منذ أقل من شهر).
- ثبوتيات دخل أصحاب المنشآت والفعاليات والمهن الحرة والحرف
- (سجل تجاري/ صناعي/شهادة أو وثيقة حرفية/ أو ترخيص إداري) مصدقة حديثاً من مدة لاتزيد عن 3 أشهر.
- في حال كان المقترض أو شريك التسديد شريكاً متضامناً في شركة تضامن أو شركة توصية، يطلب عقد الشركة مصدّق منذ ثلاثة أشهر على الأكثر، ولا يُمنح هذا القرض للشريك الموصي.
- بالنسبة للحرفيين: شهادة أو وثيقة حرفية بالإضافة إلى كتاب يبين أن تاريخ بدء مزاولة المهنة منذ سنة على الأقل، على أن تكون الوثيقة أو الشهادة مصدقة حديثاً من مدة لاتزيد عن 3 أشهر.
- أصحاب المهن العلمية: تقديم شهادة أو وثيقة انتساب للنقابة مع ترخيص مزاولة المهنة أو كتاب من النقابة مبين فيه تاريخ بدء مزالة المهنة المتعامل لمدة لا تقل عن سنة.
- كتاب من مديرية المالية (قسم الدخل) موقَّع، ومختوم أصولاً، ومبيّنٌ فيه الرقم الضريبي، ونوع التكليف (ضريبة دخل مقطوع أو أرباح حقيقية)، والمهنة، ومكان مزاولة المهنة ورقم العقار المكلف عليه، وتاريخ بدء العمل.
- يُشترط أن يكون نوع المهنة على كتاب مديرية المالية من إحدى المهن المذكورة على السجل التجاري، الصناعي، الوثيقة الحرفية أو الترخيص الإداري.
ملاحظة : في حال كان القرض لتمويل شراء عقار تجاري يطلب رهن سجل المتجر وفق مايلي :
- اذا كان العقار محل أو مكتب تجاري يماري فيه عمل تجاري يجب وضع اشارة التأمين على صحيفة العقار في سجل المتجر لدى مديرية التجارة الداخلية وحماية المستهلك
- أما اذا كان وصف العقار التجار ( وفقا لما هو وارد في القيد المالي والعقاري ) عقد قيد الانشاء أو كان العقار غير مستثمر تجاريا . لايطلب وضع اشارة تأمين على سجل المتجر
يتم احتساب كفاية الدخل كالتالي:
أولاً) كفاية دخل موظفي (القطاع العام + المتقاعدين + العسكريين):
(40% × الراتب المقطوع) + التعويضات الثابتة شهرياً + الوسطي الشهري للحوافز والتعويضات الأخرى الممنوحة عن السنة السابقة (آخر 12 شهر)- الذمم (إن وجدت) ≥ (أكبر أو تساوي) القسط الشهري.
ملاحظة: المقصود بالذمم هي أقساط القروض والجمعيات التعاونية والسلف على الراتب، ولا يقصد بها ضريبة الدخل والتأمينات واشتراكات الصناديق النقابية.
ثانياً) كفاية دخل موظفي القطاع الخاص:
- للمصارف وشركات التأمين:
(40% من الراتب الشهري+ المتوسط الشهري للتعويضات التي لها صفة الاستمرارية) بعد طرح الالتزامات يغطي القسط الشهري؛ على ألاّ يتجاوز القسط الراتب التأميني.
- لباقي مؤسسات القطاع الخاص:
40% من الراتب الشهري بعد طرح الالتزامات يغطي القسط الشهري؛ على ألاّ يتجاوز القسط الراتب التأميني.
ثالثاً) كفاية دخل أصحاب الدخول المتغيرة:
ضريبة الدخل المقطوع: يتم احتساب القسط كالتالي:
القسط الشهري (أقل أو يساوي) 12 ضعف مبلغ الضريبة المدفوع عن السنة الأخيرة.
- في حال كان المتعامل يدفع ضريبة دخل على الكشوف أو العقود، ولا يخضع لضريبة دخل سنوية، يُطلب منه تقديم كتاب من الجهة العامة المتعاقد معها مبين فيه قيمة العقد ومبلغ ضريبة الدخل المسدد للمالية. ويتم احتساب كفاية الدخل كالتالي:
القسط الشهري (أقل أو يساوي)3 أضعاف مبلغ الضريبة المدفوع عن السنة الأخيرة (السابقة للسنة الحالية).
ضريبة دخل الأرباح الحقيقية: يتم احتساب القسط كالتالي:
القسط الشهري (أقل أو يساوي) قيمة ضريبة آخر عام استحق عليه (التكليف الفعلي).
- في حال وجود أكثر من تكليف ضريبي للمتعامل (بسبب تعدد المهن والأعمال التي يمارسها) يؤخذ بالتكليف الأعلى فقط.
- بالنسبة للفعاليات التي ليس لها تكليف ضريبي من مديرية المالية والتي تقطع الضريبة من المنبع مثل: (محطات المحروقات، معتمدي مادة الغاز، معتمدي التبغ، ....)، يُقبل كتاب من الشركة (المحروقات، التبغ ...) بدلاً من كتاب مديرية المالية على أن يحدد فيه مبلغ ونوع الضريبة (مقطوع/أرباح حقيقية) عن مدة سنة سابقة لتاريخ التقديم بالنسبة للدخل المقطوع، وآخر ضريبة مستحقة ومدفوعة بالنسبة لضريبة الأرباح الحقيقة.
شريك تسديد:
- في حال عدم كفاية دخل المقترض لتغطية القسط الشهري، يمكن تقديم شريك تسديد واحد بما لا يتجاوز نسبة 60% من القسط، ويطبق عليه نفس شروط الأشخاص المشمولين بحق الاقتراض، على أن يكون:
الدخل المقبول للشريك ≥ الجزء المكشوف من القسط ≤ 60% من قسط المقترض
إضافةً للتوقيع المشترك في العقد على التعهد بالتكافل والتضامن على كافة الأموال المنقولة وغير المنقولة بين المتعامل والشريك.
شريك ملكية: يقبل شريك ملكية واحد من الفئات التالية: (زوج، زوجة، ابن، ابنه، أب، أم، أخ، أخت، حفيد، حفيدة، شريك التسديد).
ثبوتيات العقار: (صادرة منذ أقل من شهر)
-
- صور العقار عليها رقم العقار وختم الخبير وتوقيع موظف من الفرع المانح.
- كتاب من المالية مبين فيه حق الاستثمار بالنسبة للعقارات التجارية(باسم البائع أو المشتري).... الخ.
- كتاب من البلدية مبين فيه أن العقار ضمن المخطط التنظيمي أو التوجيهي وغير معرّض للهدم والاكتساح والاستملاك.
- كتاب من المصالح العقارية أو السجل مبين فيه تسلسل الملكية للعقار لمدة سنة سابقة لتاريخ تقديم الطلب.
- يتم إجراء الرهن في المصالح العقارية لحق الرقبة وفي سجل المتجر لحق الفروغ.